경매 공부를 시작하면 가장 먼저 접하는 단어 중 하나가 바로 경매 유찰입니다. 유찰이 무엇인지, 유찰 횟수에 따라 최저입찰가가 어떻게 변하는지 정확히 이해하면 훨씬 저렴하게 부동산을 낙찰받을 수 있습니다. 오늘은 직장인 경매 투자자가 반드시 알아야 할 경매 유찰의 모든 것을 완벽하게 정리해드리겠습니다.
경매 유찰이란 무엇인가요
경매 유찰이란 해당 경매 기일에 입찰자가 아무도 없거나, 최저입찰가 이상으로 입찰한 사람이 없어서 낙찰이 이루어지지 않은 상태를 말합니다. 쉽게 말해 경매에 나온 물건이 팔리지 않은 것입니다. 유찰이 발생하면 법원은 다음 경매 기일을 새로 지정하고 최저입찰가를 일정 비율로 낮춥니다. 이 과정이 반복될수록 최저입찰가는 점점 낮아지게 됩니다. 직장인 경매 투자자 입장에서는 유찰 횟수가 많은 물건일수록 더 저렴하게 낙찰받을 수 있는 기회가 생기는 셈입니다.
경매 유찰이 발생하는 이유
경매 유찰이 발생하는 데는 여러 가지 이유가 있습니다. 첫째, 최저입찰가가 시세보다 높게 설정된 경우입니다. 감정가가 현재 시세보다 높게 평가됐다면 아무도 그 가격에 입찰하려 하지 않아 유찰됩니다. 둘째, 권리관계가 복잡한 경우입니다. 선순위 임차인의 보증금이 크거나 유치권 신고가 있는 물건은 리스크가 높아 입찰자가 없는 경우가 많습니다. 셋째, 물건 자체에 문제가 있는 경우입니다. 건물 상태가 불량하거나 접근성이 나쁜 물건은 수요가 없어 유찰되는 경우가 많습니다. 넷째, 단순히 그 시기에 입찰자가 없었던 경우입니다. 이 경우 유찰 후 재공매에서 좋은 가격에 낙찰받을 기회가 생깁니다.
경매 유찰 횟수별 최저입찰가 변화
경매 유찰 횟수에 따라 최저입찰가가 어떻게 변하는지 구체적인 예시로 살펴보겠습니다. 감정가 3억원짜리 아파트를 기준으로 설명하겠습니다. 최초 입찰 시에는 감정가의 100%인 3억원이 최저입찰가입니다. 1회 유찰 후에는 감정가의 80%인 2억 4천만원으로 낮아집니다. 2회 유찰 후에는 감정가의 64%인 1억 9천 200만원이 됩니다. 3회 유찰 후에는 감정가의 51%인 1억 5천 300만원까지 내려갑니다. 시세 3억원짜리 아파트를 1억 5천만원대에 낙찰받을 수 있는 기회가 생기는 것입니다. 다만 법원마다 체감율이 다를 수 있으므로 해당 법원의 체감율을 반드시 확인하세요.
경매 유찰 체감율이란 무엇인가요
경매 유찰 시 최저입찰가가 낮아지는 비율을 체감율이라고 합니다. 법원마다 체감율이 다르지만 일반적으로 20%씩 낮아집니다. 즉 1회 유찰 시 이전 최저입찰가의 80%가 새로운 최저입찰가가 됩니다. 일부 법원은 30%씩 낮추기도 합니다. 체감율이 30%인 법원의 경우 1회 유찰 후 최저입찰가가 감정가의 70%까지 낮아집니다. 법원경매정보 사이트에서 물건을 검색하면 해당 법원의 체감율과 다음 최저입찰가가 자동으로 표시되므로 직접 계산할 필요는 없습니다. 경매 물건은 대법원 법원경매정보 사이트에서 무료로 확인할 수 있습니다.
직장인이 경매 유찰 물건을 활용하는 전략
직장인 경매 투자자에게 경매 유찰 물건은 절호의 기회가 될 수 있습니다. 유찰 물건을 효과적으로 활용하는 전략을 소개해드립니다. 첫째, 관심 물건을 법원경매정보 사이트에 저장해두고 유찰 여부를 꾸준히 모니터링하세요. 처음 입찰 기일에는 지켜보다가 유찰 후 최저입찰가가 낮아진 시점에 입찰하는 전략이 유효합니다. 둘째, 유찰 이유를 반드시 파악하세요. 단순 유찰인지, 권리관계 문제인지, 물건 자체의 문제인지에 따라 투자 여부가 달라집니다. 셋째, 2회 유찰 물건을 집중 공략하세요. 2회 유찰 물건은 최저입찰가가 감정가의 64% 수준으로 낮아지면서도 아직 경쟁자가 있어 좋은 물건일 가능성이 높습니다. 3회 이상 유찰된 물건은 그만큼 문제가 있을 가능성을 더 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
경매 유찰 물건 입찰 시 주의사항
경매 유찰 물건에 입찰할 때는 반드시 유찰 이유를 확인해야 합니다. 유찰 횟수가 많다고 무조건 좋은 기회라고 생각하면 큰 실수를 할 수 있습니다. 특히 다음 세 가지를 반드시 확인하세요. 첫째, 선순위 임차인 여부입니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 합니다. 인수 금액을 포함해도 수익이 나는지 반드시 계산해보세요. 둘째, 유치권 신고 여부입니다. 유치권이 신고된 물건은 낙찰 후 유치권자와의 협상이 필요할 수 있어 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 셋째, 건물 상태입니다. 여러 번 유찰된 물건은 건물 상태가 불량한 경우가 많습니다. 외부 임장을 통해 건물 상태를 반드시 확인하세요. 정확한 수익 계산을 위해 아래 계산기를 활용해보세요.
경매 유찰 물건 낙찰가율 분석하는 방법
경매 유찰 물건에 입찰하기 전에 해당 지역의 평균 낙찰가율을 분석해두면 입찰가 설정에 큰 도움이 됩니다. 낙찰가율이란 감정가 대비 실제 낙찰가의 비율입니다. 예를 들어 해당 지역 아파트의 평균 낙찰가율이 85%라면 감정가 3억원짜리 물건이 평균 2억 5천 500만원에 낙찰된다는 의미입니다. 법원경매정보 사이트에서 관심 지역의 최근 낙찰 사례를 검색하면 평균 낙찰가율을 파악할 수 있습니다. 유찰된 물건은 경쟁자가 줄어 평균 낙찰가율보다 낮게 낙찰받을 가능성이 높습니다. 이 데이터를 활용해서 수익이 나는 범위 안에서 입찰가를 설정하세요.
경매 유찰 후 재입찰 기일 확인하는 방법
경매 유찰 후 다음 입찰 기일은 보통 4~6주 후에 잡힙니다. 법원경매정보 사이트에서 관심 물건을 저장해두면 다음 입찰 기일이 자동으로 업데이트됩니다. 또한 알림 설정을 해두면 입찰 기일이 가까워질 때 이메일로 알림을 받을 수 있어 직장인에게 매우 편리합니다. 유찰 후 재입찰 기일까지 기간 동안 해당 물건의 권리분석과 임장을 충분히 준비해두세요. 충분한 준비 없이 서두르면 실수가 생길 수 있습니다. 직장인 경매 투자에서 가장 중요한 것은 조급함을 버리고 철저하게 준비하는 것입니다.
경매 유찰 자주 묻는 질문
Q. 경매 유찰된 물건은 무조건 문제가 있는 건가요?
A. 아닙니다. 최저입찰가가 시세보다 높게 설정되거나 단순히 그 시기에 입찰자가 없어서 유찰되는 경우도 많습니다. 유찰 이유를 정확히 파악한 뒤 투자 여부를 결정하세요.
Q. 경매 유찰 횟수는 어디서 확인하나요?
A. 법원경매정보 사이트에서 물건을 클릭하면 유찰 횟수와 이전 최저입찰가 내역을 모두 확인할 수 있습니다. 별도의 비용 없이 무료로 열람 가능합니다.
Q. 경매 유찰 물건에 입찰할 때 보증금은 얼마인가요?
A. 유찰 후에도 입찰보증금은 새로운 최저입찰가의 10%입니다. 유찰로 최저입찰가가 낮아진 만큼 입찰보증금도 함께 낮아집니다.
마치며
경매 유찰은 직장인 경매 투자자에게 오히려 좋은 기회가 될 수 있습니다. 유찰 횟수가 늘어날수록 최저입찰가가 낮아져 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰받을 가능성이 높아지기 때문입니다. 다만 유찰 이유를 반드시 파악하고 권리분석과 임장을 철저히 한 뒤 입찰해야 합니다. 수익이 나는지 아닌지는 감이 아닌 숫자로 판단하세요. 위의 경매 입찰가 계산기로 미리 수익을 계산해보고 확신이 섰을 때만 입찰에 참여하는 것이 직장인 경매 투자의 기본 원칙입니다.